定调！不提房地产，只讲城市更新，中央政治局会议传递新信号！

新闻来源：门业视界

7月30日，中共中央政治局召开会议。

会议决定今年10月召开二十届四中全会，研究关于制定“十五五”规划的建议。会议分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。

这场大会被视为下半年经济工作的“风向标”，具有举足轻重的指导意义。

值得注意，此次会议未直接提及房地产市场，但推动房地产止跌回稳的基调一以贯之。会议强调，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。联系到7月15日召开的中央城市工作会议来看，这是继2015年12月之后又一次有关城市发展的最高规格会议，高质量开展城市更新、稳步推进城中村和危旧房改造，加大“好房子”供应成为未来房地产止跌回稳的重要抓手。

表：2025年以来中央重要会议关于房地产内容表述

数据来源：中国政府网，中指研究院综合整理

高质量开展城市更新，释放出什么信号？

据广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析表示：

首先，这是贯彻和延续中央城市工作会议精神，重点是突出将城市作为新时期城市新的增长动力，在会议上进一步落实。

7月15日的中央城市工作会议强调，当前和今后一个时期城市工作的总体要求是：坚持因地制宜、分类指导，以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子。

另一方面，在防范化解风险相关内容中，提出城市更新，特别是高质量的城市更新，其逻辑是：告别大拆大建，将存量更新与城市功能修复、配套短板补齐、新型城镇化、内需动力打造、产业业态培育等结合起来，既可以避免大拆大建导致房地产风险和问题积重难返，也可以避免大拆大建导致的地方债务和隐性债务。高质量的城市更新，具有在高质量发展中防范化解风险的功能。

图源：网络

同时，城市更新还能改善存量物业的功能和效率，满足居民从“有没有”到’好不好”的需求，比如老旧小区改造、文旅功能植入、新消费场景的打造。而且，公共设施补短板、保障房筹集建设等，还能促进外来人口本地化、市民化，这些也是住房可持续发展和内需引擎打造的路径。

据丁祖昱评楼市，高质量城市更新行动，聚焦老旧小区改造、城市基础设施提升等重点领域，核心在于“以存量撬动增量”。尤其是住建部明确2025年将通过推进货币化安置加力实施城中村和危旧房改造，并在新增100万套城中村改造和危旧房改造的基础上继续扩大改造规模，不断催生存量住房改善需求。

通过货币化安置（如直接发放购房补贴或房票），引导被拆迁居民优先购买存量商品房，预计2025年新增100万套城中村改造将拉动约2亿平方米商品房去化，进一步释放潜在刚性购房需求，加速库存消化，缓解存量商品房高库存压力。

长期来看，以城市更新为背景，通过“好房子”共计迭代满足改善需求支撑新房市场成交，最终形成新的价格体系，实现房地产市场新的供求关系动态平衡。

中央政治局虽然没有直接提到“房地产”，但是“字越少、影响越大”，高质量开展城市更新将成为城市发展“存量提质增效”的重要抓手，并持续推动新型城镇化稳定高质量发展，为房地产业新一轮发展提供重要的需求支撑。

房地产业经过过去20年的高速发展，城市居民从“住有所居”实现到“住有优居”的跨越。在高质量城市更新背景下，各地供地质量将会不断提升，“城市更新”将与“好房子”深度融合，从而推动房地产行业加速向“高品质、低风险、可持续”的发展新模式转型。

未来五年如何规划？下半年经济怎么干？

对比4月中央政治局会议相关表述来看，财政政策更加积极和货币政策适度宽松的定调并未改变，但7月中央政治局会议明确宏观政策要持续发力、适时加力，且更加强调“落实落细”，并要“充分释放政策效应”。

财政政策方面，本次会议要求“加快政府债券发行使用，提高资金使用效率”；货币政策方面，未提及“适时降准降息”，而是要“促进社会综合融资成本下行”，并强调要“用好各项结构性货币政策工具”。

会议还强调，要有效释放内需潜力。深入实施提振消费专项行动，在扩大商品消费的同时，培育服务消费新的增长点。在保障改善民生中扩大消费需求。高质量推动“两重”建设，激发民间投资活力，扩大有效投资。

民生宏观陶川团队认为，下半年“落实存量政策”的优先级或高于“出台增量政策”。在中国经济基本面韧性凸显的背景之下，下半年政策重心明确指向“抓落实”与“稳预期”。但增量政策并非缺位，会议亦释放出政策储备的相关线索，如“培育服务消费新的增长点”等，预计这些“相机抉择式”的政策在必要时仍有望为经济提供有效托底或缓冲。

具体来看，应如何理解“宏观政策要持续发力、适时加力”？广开首席产业研究院首席金融研究员王运金告诉记者，一方面，下半年将继续落实好此前已出台的各项政策措施，如超长期特别国债发行与使用、各项结构性货币政策工具提额扩围等，增强政策的持续性，充分释放政策效应；另一方面，下半年仍有可能会根据国内外经济形势变化考虑“适时加力”，再度出台增量政策继续加强宏观调控力度。

“其中，更加积极的财政政策工作重点将集中于政府债券的发行与使用上。”王运金表示，下半年政府债券发行尤其是国债发行节奏将持续加快，推进政府投资项目加快落地，着力提升资金使用效率。

对于货币政策，王运金认为，下半年将保持适度宽松基调，适时通过逆回购、MLF等总量工具加大流动性投放，保持流动性充裕；必要时有望再度降准、降息，推动社会综合融资成本稳步下行，为政府债券的集中大规模发行以及信贷投放提供宽松的金融环境。同时，新型政策性金融工具、养老与服务消费再贷款等各项结构性货币政策工具将持续发挥其独特优势，更具针对性地支持科技创新、提振消费、小微企业、稳定外贸等重点领域与薄弱环节。

会议还强调“保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性，着力稳就业、稳企业、稳市场、稳预期”。粤开证券首席经济学家兼研究院院长罗志恒表示，这意味着要落实好已出台的财政货币政策，做好政策接续，不搞大拐弯，让经营主体有稳定的政策预期和市场预期，推动经济持续平稳运行；另一方面，也要根据形势变化做出灵活调整，前瞻研判下半年出口、房地产等情况，及时提前果断出台新的增量政策，加大逆周期调节力度。

在罗志恒看来，“增加灵活性预见性”的提法意味着增量政策随时在路上，形势平稳时“隐而不发”，形势有变时“果断出击”，包括及时追加预算、降准降息、取消房地产限制举措、纾困外贸企业和就业群体等。

罗志恒介绍，今年全年的新增赤字、专项债、超长期特别国债、特别国债合计共11.86万亿元。截至6月底，超长期特别国债已发行5550亿元，发行进度达42.7%。截至6月底，新增专项债券已发行近2.2万亿元，发行进度为49.1%，快于去年同期的37.2%。这意味着下半年超长期特别国债和新增专项债券仍是加力扩投资促消费的关键抓手，剩余额度分别为7450亿元和2.2万亿元。

在其看来，可以储备的政策工具依然较多。比如，根据形势的需要动态调整预算，扩大财政支出；“以旧换新”补贴扩围至服务消费，提振消费；推动“国资—财政—社保”联动改革，在不增加财政负担的基础上，增加国资收益上缴财政并专项用于社保体系建设，提高城乡居民养老金待遇，降低其预防性储蓄需求、释放服务消费潜力等。

据中指研究院，整体来看，本次会议高度肯定了今年以来宏观经济取得的成效，为市场释放信心，同时强调宏观政策将适时加力，并指出“保持政策连续性稳定性，增强灵活性预见性”，未来随着宏观经济以及房地产市场运行形势的变化，预计更多政策仍有加力空间，推动房地产市场止跌回稳仍是政策目标，短期或更多聚焦在已出台政策的有效落实；与此同时，城市更新已经成为当下推动城市高质量发展的重点内容，也是房地产领域的聚焦点，未来各项配套政策有望加速落地。另外，“积极稳妥化解地方政府债务风险”也是会议重点提及的内容，各项举措落实有望释放地方政府落地房地产政策的灵活性，提升政策效果。