万科取消区域公司对家居家装行业有哪些启示？

新闻来源：家居最前瞻

万科取消区域公司，主要是为了应对和顺应当前房地产行业的深度调整和收缩，持续进行战略转型和组织架构精简，提升效率、聚焦资源、降本增效。

万科取消区域公司，三级架构变两级

据“凤凰网房产”“标杆地产观察”、“观点”......等多个可靠媒体确认，万科正在全面取消所有区域公司，将原有的“集团-区域-城市”三级管控体系彻底转变为“集团-片区两级管控架构”。

原有的北京、华东、华中、南方、西南等5个大区域公司将全部撤销。

原来大区域平台一部分职能，比如采购权、财务管控等核心部门被回收到集团总部，采购权、财务管控等核心职能从区域收归集团总部，每个城市公司主要保留和项目直接相关的业务职能。

并且，下辖的城市公司也还会有被继续合并精简的可能。

为什么要取消区域公司

万科取消区域公司背后，既有财务原因，也有人事变动原因。

2024年万科归母净利润亏损494.78亿元，2025年上半年预计再亏100亿-120亿元，同比去年98.52亿元的亏损进一步扩大，销售额同比腰斩至691.1亿元。

截至今年一季度末，有息负债3658.7亿元，其中43.8%年内到期，资产负债率达73.5%。2024年仅新增13个项目，规划建筑面积同比去年基数低的前提下，仍然大幅减少，区域公司和城市公司的职能人员都过剩了。

人事方面，2025年1月郁亮、祝九胜等元老被离职，由国资委深铁公司董事长辛杰接任董事会主席，十多名深圳国资背景干部进驻关键岗位，万科正式进入“深铁时代”，标志着职业经理人时代终结和国有控股的开始。

如果再把视线拉远看，不只是万科地产，其它多家头部央国企地产公司，包括金茂、招商蛇口、联发集团等，都先后在大刀阔斧调整组织架构，并且步伐一致：

取消区域公司，将管控架构由三级调整为二级。

去年底，厦门国企联发集团撤销所有13个城市公司，重组为10个事业部。

①杭州公司与上海公司合并为沪杭事业部，事业部总经理由集团副总经理孙涛兼任；

②福州公司与厦门公司合并为福州事业部，事业部总经理由原福州公司总经理黄睿担任；

③南京公司与合肥公司合并为南京事业部，事业部总经理由原南京公司总经理陈群诚担任；

④深圳公司调整为大湾区事业部、重庆公司调整为重庆事业部、南宁公司调整为广西事业部、武汉公司调整为武汉事业部、南昌公司调整为江西事业部、天津公司调整为天津事业部，西安公司调整为西安事业部。

今年3月，金茂取消五大区域，推行“总部-地区”两级管控架构，把现有城市公司重组为14个地区公司。

6月，招商蛇口把华东区域、华南区域、华西区域、华北区域和江南区域五个区域公司全部取消，将原来“集团-区域-城市”三级管控体系转变为“集团-城市”二级管控模式，集团总部对全国50多个城市公司直接管理。

总部都在把地产公司总部职能裁撤为扁平化组织架构，一方面是“去中间化”，缩减总部到城市之间的层级，更好整合调控资源配置，另一方面是降本增效，提高管理效率。

对家居家装行业有哪些启示？

1、从区域仓储下沉为“城市云仓”，物流成本减半

万科新架构要求供应商48小时响应速度，倒逼家居企业将区域仓库改为"城市云仓"。

欧派在2024年试点"一城一仓"模式后，平均配送距离从300公里缩减为80公里，运输成本占比从12%降到5.8%。

2、柔性生产革命

项目制采购使订单碎片化，单批次<50套占比将达70%，索菲亚的"数字孪生工厂"已经实现15分钟切换生产线，这种小批量柔性制造，让生产成本比传统模式还低22%，制造成本比本地化作坊工厂还低。

3、技术蓝领军团崛起

万科要求安装交付周期压缩到72小时，这不仅倒逼家居家装厂商提高服务能力和效率，同时也会推动万师傅、左右手等第三方平台的发展，催生类似"滴滴抢单"的工匠调度平台。

尚品宅配的"安装骑士"通过GPS定位匹配，工人日均单量从1.8单提升到3.5单。还有，金螳螂开发的"家装BIM"已实现与万科设计系统直连，图纸差错率从8%降至0.3%，节省返工成本约17元/㎡。精装交付率提升到85%。

4、推动动态授信机制优化

万科供应链金融开始对接实际施工进度定点付款，圣象地板通过安装节点确认自动触发付款，现金流周转从45天缩短至12天。当然，目前还在持续调试优化中，要接受3%-5%的贴现率。红星美凯龙在测试"物流签收即确权"系统，利用万科物业验收数据作为结算凭证，未来可以减少60%的财务对账人力。此外，万科开放10万套户型数据后，顾家家居的AI设计系统匹配准确率达到92%，设计方案采纳率提升3倍，虽然需支付0.5元/次的数据调用费。

5、快装模块化产品系统

万科2025年开始全面推行"魔方家居系统"，要求厨卫模块实现4小时拆装。海尔卫浴的"快装底盘"专利，让中标份额提高40%。东方雨虹开始推"20年渗漏险"产品服务，提高了工程中标价。防水、水路、电路等隐蔽工程，都正在纳入万科建筑终身保险体系。

这场变革的最后，是房地产商会持续把管理压力传导到中下游的家居家装厂商：

要么成为万科等的"器官型供应商"，深度绑定，利润进一步压减。

要么转型为"平台型服务商"，操作空间大，但需要自担风险。

对于局旧改厂商来说，一部分绑定物业即是依附于开发商，一步步被优胜劣汰，绑定后成为代工企业。一部分经过市场考验，成为局旧改方案一站式供应商。但都要提前布局数字化基建，培养优质工程服务团队，打造敏捷研发设计与制造体系。