局旧改市场需求背后防水涂料、门窗和定制家具需求动向（1）

新闻来源：家居最前瞻

■为什么国产防水涨价但德高西卡不涨价？

■旧改门窗换新市场空间有多少体量？

■旧改定制家居有多少市场需求体量？

家装局旧改业务需求第一大类是防水涂料、瓷砖胶的需求，因为局旧改需求重头戏是厨房、卫生间和阳台空间的改造。

而最近一个月，东方雨虹、科顺防水、北新建材、凯伦股份等几家防水品牌，都不约而同地选择了涨价。当然，防水辅材零售第一品牌德高防水，目前没有跟进涨价，上一次德高防水的涨价应该要追溯到2021年。后面会简要讲到为什么德高、西卡会独善其身不跟进涨价。

所以，对终端消费者来说，一边是定制家具、系统门窗在降价，打价格战，另一边是多数的防水涂料、瓷砖胶等家装辅材涨价了10多个点。

从局旧改预算花费来看，一包20公斤的防水涂料18-25元，涨价2-3块钱不多，防水施工的费用大头在于防水工匠的人工费用。

另一方面，新豪轩、轩尼斯、皇派、新标、派雅、伊盾......等门窗厂家，过去五年在不断扩大产能，降低制造成本。

新豪轩新建有35万㎡超级工厂，轩尼斯前几年已经布局有超过30万㎡平米全国五大制造基地，派雅新建30万㎡制造基地，新标新建35万㎡全产业链园区（产能没那么高），皇派门窗新建12万㎡智造基地，伊盾也在兴建20万㎡制造基地。

去年今年的家居建材市场行情，普通都是悲观情绪，同时各家居厂商分化很大。

定制、门窗、成品家具厂家倒闭的很多，即便是头部品牌欧派、顾家、芝华仕......等都是营收、利润双下滑。

另一方面，旧房焕新、旧窗焕新等的需求，目前市场体量不大，需求碎片化，但却给了部分门窗厂商和局旧改入局者一定的市场红利窗口。

为什么国产防水涨价德高西卡不涨价？

东方雨虹：6月16日发布产品调价函，宣布2025年7月1日起对防水涂料、美缝剂、瓷砖胶部分产品价格上调。防水涂料上调3%-13%，美缝剂上调4%-9%，CO级瓷砖胶部分地区上调1%-5%。

科顺防水：6月17日发出产品调价函，宣布7月1日开始防水涂料、瓷砖胶、美缝剂及卷材类部分产品涨价。防水涂料上调3%-13%，CO级、C2级瓷砖胶部分地区涨价1%-5%，美缝剂上调4%-9%，卷材类上调3%-7%。

北新防水6月23日发布涨价函，防水涂料上调3-12%；民用卷材上调1-3%；瓷砖胶C2级上调2-6%；美缝剂上调5-10%。

德高西卡暂时没有涨价，主要三个原因：

一是核心原材料依赖度不一样：

雨虹、科顺、北新等主要采用沥青、聚氨酯、丙烯酸 等大宗化工原料，受国际油价波动影响，2024年沥青价格同比上涨20%+。

德高属于法国西卡集团是外资企业，有全球化采购体系完善，部分原料比如特种乳液，可以通过长期协议锁定价格，欧洲供应链对原油依赖度较低，短期成本相对可控。

德高在2010年已经完成环保技术转型，拥有无甲醛添加剂技术。雨虹等国内头部企业要满足国内环保新规（GB 55030-2022），目前就得增加成本升级水性涂料产线，后台提高了研发和制造成本。

第二点是各自的优势市场侧重点不一样。

雨虹、科顺、北新建材传统以主攻工程渠道为主，虽然最近五年正在大力拓展零售渠道，但还没有构建起德高那么多的终端网点，客户对零售价格敏感度相对低些。

德高进入中国市场开始，主要聚焦在家庭装修、局部维系等零售渠道，德高在家装防水市占率约25%，排名第一用户基础和基数大，泥匠和消费者对价格更敏感些，涨价可能会导致市场份额流失。德高出厂价、渠道和零售价相比较其它几个品牌高，渠道利润少些。

第三点是中短期竞争策略不同吧。

在家居最前瞻过去五年渠道和终端、工地走访中，看到雨虹、科顺、北新等企业，最近五年来虽然不断在抢占新装和旧改市场份额，但防水涂料、瓷砖胶等售价比德高低，还有让利更多给装企、工头，要通过拆带红包补贴给泥匠师傅，面对上游原料供应链，没有抵抗能力，必须要通过涨价才能维持毛利率。

德高可以选择 “不涨价” 来巩固家装零售基本盘，同时还有早已经打开市场的高附加值产品，比如瓷砖胶、美缝剂等，用组合销售的方式，提升整体的毛利润。综合来看，形势对德高西卡有利。

旧改门窗换新市场空间有多少体量？

截至2025年，老旧小区的门窗换新需求，因为主要集中在2019年以来开始迎来爆发期，所以在市场基数、品牌厂家数上，增长速度看起来亮眼。

1. 国家政策驱动存量需求体量

根据住建部规划，2021-2025年全国需要改造约21.9万个老旧小区（涉及约1亿居民），2023-2025年进入攻坚期，也是销量持续攀升期。门窗更换作为基础改造的必选项，仍然有大量待释放需求。但因为价格战内卷，绝大多数门窗厂家增收不增利。

区域差异：一二线城市核心区（如北京、上海）2000年前建成的住宅占比超30%，门窗节能标准亟待提升；三四线城市改造进度较慢，后续政策倾斜可能带来增量。

2. 市场容量估算

潜在规模：按每户更换门窗平均花费1.5万-2万元（含断桥铝/节能玻璃），若剩余30%旧改项目（约6.5万小区）在2025-2027年完成，预计带来1500亿-2000亿元市场需求。

渗透率：目前节能门窗在旧改中渗透率约60%，随着《建筑节能与可再生能源利用通用规范》（GB 55015-2021）强制实施，高性能门窗（如被动式）占比将提升至30%-40%。

旧改定制家居有多少市场需求体量？

截至2025年，局旧改中的定制家居市场需求，整体是比门窗多的。只不过，定制家居工厂更多，头部品牌的制造能力更强更大，分到每一家的蛋糕显得没有那么多，增速看起来也没有那么明显。

1. 市场需求体量规模：

改涉及约1亿居民（21.9万小区），按每户定制家居（橱柜、衣柜、榻榻米等）平均花费 2万-3万元（中端品牌），如果渗透率有30%-40%（新建商品房渗透率一般在60%），潜在市场需求规模有约 2000亿-3000亿元（以2023-2027年测算）。

2025年单年需求：假设旧改进度完成70%，剩余30%项目释放需求，叠加存量房二次装修，年规模约 400亿-500亿元。

旧改重点厨房卫生间阳台等的改造需求：老旧小区厨房面积小（普遍＜6㎡），定制化需求强烈，占比超40%；多功能柜体：针对小户型的嵌入式衣柜、阳台储物柜需求增长快（年增速25%+）。