存量房多了，为什么装配式社区局改还没有增多？

新闻来源：家居最前瞻

■日本装配式社区局改经验

■国内装配式施工少的成因

■装配式社区局改三点优势

装配式建筑、装配式家装，被称为未来楼盘建造和室内装修中更高效、更节能、更环保的趋势走向，但目前走得不太顺。

无论是2025年国内的远大住工的爆雷，还是2021年国外的装配式明星企业Katerra的倒闭，都指向了装配式建筑与内装的初期困难。

目前，中建国际和万华的生态新家装，目前推广声量和普及率暂时还较微小。

客观原因有以下三点，主观原因只有一个， 即涉及到家装全链路上所有工种相应人的利益分配及所得。

客观原因好比“经济”，主观原因更像是“政治”，是政治决定经济，还是经济决定政治呢？在国内，起码内行的人更能洞察、品味到这一点。

日本装配式社区局改经验

家居最前瞻认为，建筑优先于家装，装配式家装的高效推进落地，有赖于装配式建筑的推广力度与进度，这是主要影响因素。

然后是学习日本的局改经验，比如对老房翻新的刚需局改部分，比如厨房、卫生间和智能家居系统等，更适合做装配式施工，这几个空间对对建筑结构的依赖性较低，更好在传统建筑中推广开。

日本的装配式整体卫浴普及率较高，哪怕是在非装配式建筑中，也能快速安装交付，完全实现了卫生间局部改造可以独立于主体结构的高效交付目标，装修周期能缩短80%-90%！这是个惊人数据：

日本模块化卫浴采用工厂预制底盘、墙板、顶板及集成管道系统，到了旧改局改现场，只需要拼装和连接，施工周期最短4-8小时，最长1-2天，这将最高效的局改方式。

要知道，按传统水电泥木油工序，一般都在7-15天时间，目前专业做厨卫局改焕新的头部定制家居品牌，一般对外宣讲，都是48-72小时焕新的时长。

即便是按照万科“5+2”建造体系实际践行情况，整个楼盘采用装配式建筑技术，推广标准化精装修，从结构到内装一体化交付，装修周期也能缩短30%以上。

国内装配式施工少的原因

但为什么在中国新装或旧改局改实际推行中，很少品牌厂商做装配式的施工呢？

第一个是兼容性问题。

中国既需要有政策支持，像日本通过《工业化住宅性能认定制度》等法规推动模块化技术普及，又要有用户教育，让旧改局改消费者接受甚至主动寻求装配式施工，还要有核心技术，比如采用SI体系，分离结构体和内装等标准化设计，让消费者认可并放心防渗漏性品质保障和安全环保性等。

中国已有了《装配式建筑评价标准》，其中的一些具象化标准，比如对管线分离的要求，推动了新装、旧装采用集成化设备的落地。但更多类似的标准，还需要大量装配式企业实践后提案报审，经过多方考验后才能上升为行业标准。

虽然理论上已经出台了装配式建筑激励政策，比如面积奖励、补贴等，但各个地方的执行力度不一样，企业目前很难做统一规划和落地深耕，主要还是处于试点阶段。

第二个是成本管控问题。

国内已有社区旧改房，几乎都没有预留标准化接口，包括有还少精装房的建筑尺寸都有明显尺寸偏差，导致定制柜体安装困难，产生有系列的现场二次加工作业的问题，降低家装效率。这些家装旧改局改的模块一旦需要定制化生产，就会隐低规模化制造和安装效率。

第三个是利益驱动和经验缺失问题。

装配式家装初期投入高，尤其是模具开发方面，加上目前主要是央企和大型民企在推，终端利益分配机制缺少灰度和灵活度，也导致不好驱动更多人躬身入局。

另外，设计师和施工队等关键影响群体，目前也缺乏装配式经验，需要更多的跨领域培训和实践积累。尤其是大多数传统建筑工人，都是游兵散将，没有归属感，因为不属于品牌厂商自有专职产业工人，始终都缺乏装配式技能，培训成本过高，也导致现场施工效率和行业平均水平，都很难提升起来。

装配式社区局改三点优势

虽然当前行业处于低迷期，装配式内装及局改的影响力，差不多等同于发展的“婴儿期“。

但存量房时代下，社区家装店虽小，但社区旧改、局改是未来家居家装生意的一个大入口，其中局改的三大痛点：

一是如何实现高效便捷式的交付，这是装配式旧局改的优势。

二是旧局改的第一次消费，可能只有几百几千块钱，当前主要吸引的是中小型家居厂商先动起来，等做有一定的社区、社群、视频矩阵组合的影响力之后，才能依托用户群体，挖掘出更多的潜在可能性机会。其中，省人工投入的装配式内装，更有省钱空间可挖掘。

三是在标准化基础上的个性化整装上，装配式更具有品质化交付的空间。

当目前及未来一段时期内，从无论是主观的经济发展、创造就业机会，还是客观的楼盘户型结构等因素，或者是消费者教育、各地政府政策事实及推进等因素影响，装配式的社区局改落地，都还有很长一段路要走吧。