开发商资金链绷紧 部分地区房价现松动

贾海峰 纪睿坤

2月23日，北京土地储备中心再次公布两宗土地中标结果，中标企业都是不知名的房企和国资企业，往日土地市场上踊跃举牌的著名房企们，已经不见踪影。

中原地产分析师张大伟介绍说，2011年以来，北京共出让16宗土地，其中大部分被国资企业或其他行业企业拿走，国内房地产上市公司，很少再出手拿地，这与信贷紧缩带来的开发商资金链紧绷有直接关系。

在大部分热点城市开始实行限购政策以后，房地产企业2月份销售收入大幅度下降，大部分房地产企业现金流开始由正转负。

不过，全国工商联房地产商会会长聂梅生23日在“搜狐经济学月度论坛”上对本报记者表示，开发商资金链趋紧的程度并不严重，并不意味着大部分开发商资金已经告罄，更不意味着将有一批房地产企业倒闭，带来房价下降。

“开发商资金链再支撑半年不成问题，”聂梅生如是说。

松动的个案

大部分银行对开发商的开发贷进行大幅度紧缩。

2月23日，北京通州新城某房地产项目通过发“白金卡”活动，开始对外推出折扣报价。

原来报价1.8万元/ 平方米的精装房，如今经过“白金卡”等认购活动打折以后，只要1.4万元/平方米，项目整体降价22%。

记者获悉，就在该项目的周边，环绕着一批诸如“京贸国际城”、“K2清水湾”等中小房地产企业的项目，而这些项目都有望在近期通过多种形式打折降价。

上述房地产项目销售负责人向记者表示，项目之所以这么快就降价销售，一方面出于公司资金紧张，要求加快销售回款。另一方面就是周边这么多中小开发商的项目，这些企业资金链最容易在如此紧缩的信贷政策下出现问题，届时由这些中小开发商楼盘降价，可能带来整个区域的降价。

“如果我们不主动调价，到时候被动调价，更不利于项目销售。”上述项目销售负责人如是说。

中小房地产企业的楼盘可能降价销售，成为本轮调控下，最先看到的房价松动契机。

阳光100置业副总裁范小冲在上述“搜狐经济学家月度论坛”上表示，二三线城市市场购买很容易受限购政策影响，因为此类市场投资购房比例比较大，预期对市场影响比较大。

而一些在2010年积极拓展项目的中小房地产企业，可能会首当其冲，受到信贷紧缩与限购政策的双重影响。

张大伟表示，银行对房地产企业开发贷紧缩实行刚1个多月，大型房地产企业都还能扛得住，但是资金链已经呈现紧张。尤其是在限购政策出台之后，各个城市的房屋销售量都会大幅度下降，以前依靠二三线城市房屋销售实现资金周转的房地产企业，现金流开始出现负数。

北京大岳咨询公司总监李伟介绍说，从春节以后，大部分银行对开发商的开发贷进行大幅度紧缩。新设立的项目公司已经不能从银行获得贷款，与银行有较好合作关系和资信实力的房地产企业，也需要还清部分贷款以后，才能获得新的贷款。

最让开发商感觉难受的是，银行的开发贷利率大幅度提升。李伟透露说，大部分银行给开发商的开发贷利率已经是基准利率的1.4倍左右，这比2010年底的时候，上升了40%。

很多开发商在资金链紧张和住宅市场调控的背景下，开始转型。

以著名住宅地产开发商远洋地产为例，其不但成立了商业地产事业部，而且准备2015年前投资100亿元做商业地产。远洋地产商业地产事业部一位负责人在远洋光华国际“mylife”未来广场启幕上透露说，远洋地产投向商业地产的资金将主要依靠从海外资本市场融资、利用外部基金等社会资金、合作伙伴资金进行投入。

换而言之，投资商业地产的钱多数来自公司外部。远洋地产此举不仅可以缓解公司整体资金链，而且可以保持业绩，成为多数房地产企业应对调控所仿效的行为。

仍可扛半年

房地产企业现在就是在和政府比赛耐受力。

“虽然项目降价，并不意味着公司资金链出现问题。”上述降价项目销售负责人透露说，经过了2008年那轮房地产危局考验之后，房地产企业的耐受性都得到了提高。

尤其是2009年下半年开始一直到2010年底，整个房地产市场销售火爆，开发商积累了足够的资金，而且对于即将到来的房地产调控也有预判，准备了足够的过冬余粮。

聂梅生表示，尽管2010年楼市调控不断，但对于大多数房地产企业来说，都是一个丰收年。

搜房网统计数据显示，2010年，房地产全行业的现金流入为6万亿，现金流出为4万亿元。照此计算，2010年房地产行业资金净流入高达2万亿。

不过，聂梅生也对记者透露了她的忧虑：在通货膨胀以及人民币升值的影响下，第四波加息的到来毫无疑问，而多次政策的叠加效应将力挫开发商资金链。

记者调查发现，2010年开发商疯狂囤地消耗的2.7万亿元的土地出让金中，一半款须在今年支付。

聂梅生表示，2011年上半年是政策消化阶段，房企的资金链虽然紧张但不会出现大问题，但是，下半年，受政策预期以及保障房的供应的影响，对楼市的预期以及房价的影响也是显而易见的。

各地连续出台“新国八条”细则之后，市场也已经陷入新一轮的观望。虽然大多数城市的成交量恢复明显，但是京、沪、渝的交易量仍处于低位。同时，记者也发现，自从北京国八条出台以后，北京新入市项目几乎为零。

北京链家地产副总裁林倩表示，北京“国八条”细则出台后，新房成交量下跌8成，二手房交易量下跌6成。如果成交回落、货币紧缩持续，开发商资金链必将受到更加严峻的挑战。

不过，虽然外部环境严峻，大型房地产企业依然能够岿然不动。

范小冲表示，房地产企业布局已经很广，某个城市的严厉调控政策不会对公司整体经营带来影响，与此同时，土地价格可能比房价出现更大的降幅，这对开发商来说，又是一个发展的新机会。

张大伟也表示，货币政策紧缩不仅给房地产企业带来考验，也会给宏观经济运行带来影响，房地产企业现在就是在和政府比赛耐受力，看谁能扛得过货币紧缩带来的严冬。

与此同时，在通胀压力依然存在的情况下，房产依然是保值增值投资的工具，很多二三线城市家庭投资钟爱房产。很多城市限购政策制定得并不严厉，有的甚至规定了限购政策期限，明显给了市场预期暗示。居民对于购房投资的信心不减。

与此同时，中小房地产企业出现资金链问题以后，由于其拥有土地资源，可能很快被其他房企或者国有企业收购。在社会资金整体充裕的情况下，少数房地产企业破产，不会给市场带来影响，甚至可能“不宣布破产”。

李伟表示，在土地资源稀缺的情况下，拥有土地资源的中小开发商，即使资金链出现问题，也多数不会破产，顶多是“少赚点钱”。而由于近几年对房改工作的放松，很多国企借机收购项目，进行集资建房和福利分房。

据清科研究中心数据，今年1月份，中国并购市场共完成93起。其中，房地产行业10起，占10.8%。